本文简要介绍了深圳地铁站点物业的发展历史,借鉴了香港地铁物业的盈利模式,结合深圳实际,深圳地铁提出了基于站点的物业开发模式,提出了基于轨道交通站点的TOD综合体模式,作者将传统综合体扩展商业和文体,医疗康养结合的综合体+居住区+主题公园协同开发模式。介绍了片区开发的TOD站点立体交通和外部交通衔接,产业和站点所在片区融合的开发模式。
一、深圳轨道交通的发展趋势以及地铁物业开发的发展历史
1.1深圳轨道交通的发展趋势
图1 深圳“三主四辅”铁路客站布局
深圳轨道交通的发展趋势可以从以下几个方面来观察和分析:
(1)不断扩大的网络覆盖:深圳轨道交通的网络正在不断扩大,覆盖更多的区域。例如,过去一年深圳轨道交通运营里程增至567公里,而且未来还有更多的线路在规划中,如龙华区的22号、25号、27号三条线路。这意味着,深圳轨道交通的覆盖范围将更广,能够满足更多市民的出行需求。
(2)服务质量的提升:深圳轨道交通不仅在硬件上不断升级,如加密车次、延长运营时间等,还在软件上提升服务质量。例如,提升候车环境的舒适度、提供无障碍设施等,这些都使得深圳轨道交通的服务更加人性化,更加贴近市民的需求。
(3)智能化和绿色化的发展:随着科技的进步,深圳轨道交通也在向智能化和绿色化方向发展。例如,引入自动驾驶技术、智能调度系统等,可以提高运营效率,减少人力成本;同时,采用更环保的能源和材料,可以降低对环境的影响,实现可持续发展。
(4)与其他交通方式的融合:深圳轨道交通正在与其他交通方式进行更紧密的融合,形成更完善的交通体系。例如,与高铁和比亚迪云巴合理衔接,站点与公交、出租车等进行衔接,实现无缝换乘;与共享单车、步行等慢行交通方式进行配合,打造更便捷的出行链。
总的来说,深圳轨道交通的发展趋势是向着更广覆盖、更高质量、更智能化、更绿色化以及与其他交通方式更紧密融合的方向发展。这将有助于提升深圳的城市竞争力,实现更高质量的发展。
1.2 地铁物业开发的发展历史
1992年深圳市成立地铁办公室,1998年7月成立深圳地铁公司。深圳市地铁集团有限公司目前共承担深圳市15条地铁线路合计524.7公里的运营任务,分别为1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、14、16、20号线及6号线支线。在建地铁项目20个,线路总长277.7公里;在建国铁及城际铁路共348.2公里。集团持续拓宽品牌辐射面,积极对外输出运营、综合联调、维保、咨询等多样化服务,业务共涉及国内外(不含深圳)线路约524.98公里。
集团积极践行“以公共交通为导向”的TOD发展模式,以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营,“轨道+物业”模式日益与城市深度融合,以枢纽为代表的“站城一体化”项目逐步成为核心产品。集团已构建写字楼、商业、酒店、广告传媒等多种产品体系。
深铁置业于2019年才成立,独立法人企业,旗下拥有物业开发、商业、枢纽三大核心业务板块。其物业开发板块方面目前拥有12个轨道沿线上盖项目的综合开发权,开发规模约450万平方米,在建面积约330万平方米,连续五年销售额过百亿元,2017-2019年蝉联“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三。
深铁商业则于2016年成立,业务多聚焦于物业服务,目前共经营物业面积约60万平方米。其计划在未来5年内经营管理的物业面积增加至265万平方米。
万科等各个公司都参与地铁物业的开发,未来建议中建南方和中建各个局在参与深圳地铁枢纽建设的过程中,保留部分优质物业,提前做好产业规划和招商,在项目工程利润的基础商,为未来发展预留空间。
二、深圳地铁借鉴香港地铁的经验与合作
香港地铁综合开发的成功经验已为各界普遍认同, 铁路支撑下的“新市镇计划”是交通与土地利用有机结合的典范。新市镇发展的基本理念是:以轨道交通为支撑(包括地铁和九广铁路) , 提供一个均衡和设备齐全的社区, 包括基础建设、社区设施及一些生活必需设施等。几乎所有的新市镇都在轨道交通站点周边发展, 使新市镇与市中心区紧密联系, 大大方便了居民的出行;同时, 居民的生活也形成了以轨道交通站点为活动中心的模式。
从整体来看, 香港新市镇的规划开发体现出以下特点:
1) 对车站周边地块进行高强度开发, 并通过技术规范加以保证。《建筑物(规划)规例》和《城市规划标准与准则》对土地发展密度的制定做了详尽规定, 鼓励车站周边地块高密度发展。城市商业中心的中环、铜锣湾、尖东、旺角等车站周边地块的容积率大多在9 ~15之间, 新近建成的机场铁路、将军澳支线的车站地区物业发展密度都在5以上。
2) 保证局部地区居住和就业之间的平衡。如港岛北城市发展带面积22.5 km2, 居住人口94.7万人,就业岗位71.2万人, 2/3的就业人口居住其中。
3) 创造良好的步行环境。多数办公建筑到地铁站的距离是200m左右, 通过天桥和地下步道的精心设计, 降低距离感。
4) 取得良好的社会效益。轨道交通全长190 km,日客流量330万人次, 带来了良好的社会效益和可观的经济效益。
同时也应该看到, 香港新市镇由于产业布局的不合理和土地政策滞后等原因,未能及时向高科技发展转型, 出现了居住人口结构的不均衡等问题,青年人被房地产绑架等问题, 在后期的政策指定和新市镇建设计划中需要调整。
香港地铁有限公司投资深圳市轨道交通四号线建设运营原则性协议签署仪式,2004年1月15日下午在深圳五洲宾馆举行,此举标志着CEPA正式实施以来深港合作取得重大成果。
深圳市轨道交通四号线南起皇岗口岸北至龙华新城中心,总长二十一公里,总投资约人民币六十亿元。整个四号线工程由一期工程皇岗口岸至少年宫和续建工程少年宫至龙华新城中心组成。目前一期工程大部分车站和区间土建工程已经完成,铺轨也已经完成,正在进行设备安装和建筑装修,于二00四年底建成通车。
轨道交通四号线续建工程南起少年宫,北至龙华新城中心,线路全长约十六公里,共设车站九座,投资估算约人民币五十八点七八亿元,计划二00八年建成通车,建成后可与香港九广铁路落马洲支线实现接驳。
三、深圳地铁的站点上盖物业开发策略
2020年净利润110.02亿元。2020年万科净利润400亿,占股28%,收益为112亿元。深圳地铁2020年地铁收入36.49亿,成本77.48亿,地铁运营亏损41亿。
深圳地铁集团2019年年报。过去一年,深圳地铁实现营业收入209.9亿元,同比增加84.9%,净利润116.9亿元,同比增加61.2%。依据国内各大地铁公司披露的2019年前三季报比较,深圳地铁有望在2019年蝉联国内最赚钱地铁公司榜首位置。2018年,深圳地铁曾凭借72.49亿元净利,超出第二名武汉地铁近60亿元。
报告期内,深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元,约占年内总营收67.6%,远超过地铁运营带来的43.6亿收入。此外,年报还显示,其2019年投资收益约117.3亿元,同比增加13.1%,超过集团全年净利润。
随着深圳地产的不景气,2022年深圳地铁利润10.42亿元。
据了解,深圳地铁当前从事的商业地产项目可分为两种,一种是车站空间开发,主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发,另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体。两个项目经营实体主要为深圳地铁置业有限公司(简称:“深铁置业”)和深圳市地铁商业管理有限公司(简称:“深铁商业”)。
2018年年报显示,深圳地铁完成土地项目销售金额达130亿元,相当于同年中洲控股的销售规模。2019年年报中,深圳地铁的房地产开发营业收入为140.3亿元、物业管理业务收入为3.4亿元,合计收入143.7亿元,占总营收比例为69.3%,远超过地铁和铁路运营的合计20.4亿营收。
四、 深圳地铁的综合开发模式
4.1、投资和开发双轮驱动,成为深圳地铁的主要盈利模式。
从2017年投资万科开始,深圳地铁的投资收益才迎来爆发式增长。2016年,深圳地铁的投资收益仅为1.45亿,2017年飙升至72.54亿元,到2019年,这一数字进一步增加至117.3亿元,年复合增长率为332.5%。2017年,深圳地铁通过受让华润集团和恒大集团持有的全部万科A股股权(分别为15.31%和14.07%),成为万科第一大股东,同时宣告着万科股权大战落幕。
深圳地铁起步于站点物业开发模式,通过前湾轨道交通枢纽的规划设计,实现了枢纽站点和城市设计的衔接,站点内部交通和城市外部交通有效衔接。
图2 前海轨道交通枢纽区位图
前海枢纽的功能定位
四大轨道交通功能:
1、前海与香港的城际联系、铁路口岸
2、前海与珠江东岸城镇带的城际联系
3、前海与深港两个机场的快速轨道联系
4、前海与深圳市其它地区地铁联系枢纽
是深圳市六大轨道交通枢纽、前海地区最重要的公共交通设施。同时,枢纽影响地区也是前海合作区的核心与门,是前海先期启动建设区域之一,遵循前海合作区先行先试的原则,积极探索深港合作建设,打造多功能、高品质的超级商业中心。
前海枢纽的功能定位可概括为:
对外交通中心、通勤中心、超级商业中心
图3 前海交通枢纽剖面图
图4前海轨道枢纽规划设计鸟瞰模型
图5前海轨道枢纽规划设计效果图
图6 深圳地铁TOD展示模型
前海地铁枢纽不仅完美实现了立体交通功能,而且做到了场站融合的大规模开发,节约了前海区域宝贵的土地资源。
深圳地铁前海时代综合体最大限度利用了地铁1号线和地铁21号线交叉的鲤鱼门站点的功能,实现了无缝衔接,合理利用了地下空间。
项目区位:宗地位于深圳市南山前海自贸区,由滨海大道、梦海大道、怡海大道与桂湾四路围合而成。
图7 前海时代综合体区位图
项目总占地面积约33.7万m²,规划总建筑面积约130万m²,前海首个超百万方综合体,国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店等全业态价值链接,为前海先行先试的扛鼎之作。
图8 深圳地铁前海时代广场
4.2、基于TOD的旧城改造的片区开发策略
1、西丽中心区转型成为产业新城建议
西丽综合交通枢是深圳国家铁路客运“三主四辅”的主枢纽之一,集国家铁路、城际轨道、城市轨道等多种交通方式为一体的综合交通枢纽。西丽枢纽也是深圳市“三大战略工程”之一,。它位于广深创新走廊的轴线,串联西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地、高新园、后海总部基地等重点片区,区域位置极为重要,是深圳市最重要的交通门户之一。
作为深圳“三主四辅”的重要铁路主枢纽,被列入《广东省2022年重点建设项目计划》,其中西丽站工程总建筑面积约146万㎡,工程投资估算总额为312亿元,西丽枢纽工程总建筑面积66万㎡,工程投资估算总额为177亿元。
图9西丽枢纽区位图
西丽片区现状有5号线和7号线经过,片区内设置站点有:西丽站、留仙 洞站、西丽站、茶光站;正在建设的轨道线为13号线,涉及片区内石鼓站、 留仙洞站;规划轨道线有 15 号线、27 号线和 29 号线,15 号线、27 号线及 29 号线具体线位及站位以最终批准的工程设计方案为准。
深圳市西丽中心区建设规模总量为1059万平方米,建筑规模增量为111万平方米。规划居住人口规模14.1万人,规划产业就业人口规模20万人。
西丽中心区未来会逐步 完善教育和医疗资源配置:
幼儿园增加7个、小学增加3个、九年制一贯学校增加3个、初中增加1个、普通高中增加2个;
社康增加9个、综合医院扩建至1000床以上、老年人日料中心增加7个;图书馆增加2个、影剧院增加1个、社区体育活动场地增加12个、游泳池增加1个、社区停车场增加19个。
图10西丽火车站片区地图
西丽枢纽“产城融合、站城一体”开发思路获国家铁总认可,规划13个站台25条线路,计划2022-2026完工。
图11 深圳西丽交通枢纽鸟瞰图
由中国国家铁路集团有限公司、深圳市人民政府联合主办的西丽综合交通枢纽概念设计及主体建筑设计方案征集,2022年4月27日公示定标结果:中铁第四勘察设计院集团有限公司+深圳市建筑设计研究总院有限公司+深圳市城市交通规划设计研究中心有限公司+株式会社日建设计联合体推出的“共赢的纽带”设计概念方案,拔得头筹。中标方案以“促进共赢之纽带,焕发西丽之新生”为概念,以打造“高效便捷的综合交通枢纽、站城高度融合的示范工程、深圳核心地区的门户地标、城市未来生活的典范城区”为目标。其标志性绿色纽带状的枢纽独一无二,不仅缝合城市南北主轴,而且连通东西向生态轴,实现“站-城-人-自然”的高度融合,将是中国TOD4.0版的高铁站城融合示范工程。
该项目配套工程总占地面积达55.14公顷,总建筑面积66.43万㎡,工程投资估算总额为177.56亿元。
2、西丽交通枢纽周边的综合体开发模式创新
根据不同站点的区位特点和周边产业特点,赋予不同站点综合体的定位。
图12深圳西丽交通枢纽和片区城市设计效果图 铁四院等
西丽交通枢纽商业空间和公共空间以及交通人流的设计原则:
吸取深圳北站的教训,提前做好商业规划,通过商业规划优化枢纽的空间设计。
商业空间要在不影响交通功能的同时,让更多交通人流路过,提升商业价值,要在站点内和枢纽空间预留餐饮空间和排油烟等环境保护措施。
在商业业态中要充分考虑新能源汽车的进出和展示空间,满足新能源汽车的销售要求,和汽车总部大楼功能匹配。
站前综合体的定位就要考虑不同的要求。例如,适合发展汽车芯片的,可以做大型产业综合体,满足新能源汽车发展的芯片需求。
图13 西丽高铁和地铁站点空间的商业规划和空间规划结合
未来,西丽交通枢纽日均客流量将超过130万人次,其中轨道交通远期日均客流量将达到76.7万人,地铁进出站客流约55万人,地铁内部换乘客流约19.8万人,城际铁路进出站客流约19.8万人,城际铁路内部换乘客流约1.8万人。
图14 利用高铁站城市纽带公共空间中预留部分作为新能源汽车展示销售空间
在商业动线上预留汽车进出的合理通道,方便要展示新能源汽车和比较大件的商品进出,对于部分无法铺设道路的空间可以辅助大型电梯解决垂直交通。
图15 西丽站内空间和汽车展示结合
图16 总部经济和高科技产业孵化综合体
对于人口比较密集,缺乏文化体育活动的片区,建议将其中一个社区体育活动中心纳入到西丽站点轨道交通综合体规划中。
图17 西丽片区留仙洞站点交通综合体商业规划模型 杨宝民
图18 留仙洞站点商业和文体医疗综合体概念模型 杨宝民 康广俊
建议将社区一个图书馆、医疗康复中心和休闲体育中心纳入留仙洞站点综合体,将图书馆规划面积纳入到购物中心顶层和次顶层。
西丽中心区产业导入建议:
依托西丽大学城,重点导入汽车芯片和软件,人工智能和机器人,计算机软件,工业智能控制,生物医药等研发企业总部和专业孵化器。
图19 西丽区域不同类型综合体布局建议
图20 招商地产西丽综合体和住宅项目
发展目标:
大力推进西丽中心城市更新工作,与留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽枢纽整体统筹、联动发展。以强化高端服务职能,提升 生活配套水平,布局产业创新服务平台和重大公共设施为主线,将西丽中心区地区建设成为南山区北部重要的生产生活服务中心。
功能定位:
南山北部新兴产业集聚片区、西丽国际科教城综合配套服务片区。
五、 深圳地铁站点物业未来发展和盈利模式的建议
无论是地铁下属物业开发公司,还是其他类型的开发公司和建设公司,在深圳特区预留部分优质物业,发展产业,长期盈利是最佳选择。下面提出安全体系建设和盈利模式建议。
1、 全面注重安全体系建设,补齐超高层附近地铁安全漏洞和防汛漏洞。
郑州地铁在2021年7月地铁在暴雨中进水的丧亡事故,提醒深圳地铁完善防灾体系,无论防止暴雨渗漏还是防火等都要提前做好准备。深圳地铁开发多层线路叠加后交叉,要注重和规划部门合作,充分考虑地铁沿线对超高层建筑的地基影响。
2、 第四代TOD模式的特点
深圳新摩尔公司总结了中外TOD开发的案例,提炼了如下模式:
3、 基于产城融合的片区开发盈利模式
从轨道交通站点物业开发开始,深圳地铁集团积累了丰富的经验,不断总结基于TOD的开发经验。
通过积极参与深圳片区城市设计,注重产业和产业导入和枢纽站点片区开发融合,注重主题文化公园和片区轨道交通综合开发结合,全面提升美学水平,带动开发的片区土地升值。通过将文化体育综合体和社区医疗中心和站点轨道综合体结合,节省传统的公共设施占地过多的缺陷。
完善土地综合开发策略,注重产业导入。在传统的土地增值和物业开发盈利模式基础上,未来还可以通过高科技产业孵化和投资更多右前途的高科技公司上市实现更多盈利。
(来源:湘房研专家委员会)