以终为始 策规同步 产业先行 运营赋能——从EPC+O到P+EPC+O模式思考与实践

摘要：此研究报告由湖南省房地产经济研究会副会长、专家委员/中湘美好城市运营服务股份有限公司首席战略官万志强，结合其多年城市运营顶层设计及实操经验，就当前城市发展赋能及高效运营模式提出了个人前瞻性观点和几点思考。

“EPC+O”模式即设计、采购、施工及运营(或运营维护)一体化的总承包模式，是在EPC总承包模式基础上向后端运营环节的延伸，即总承包商除承担建设期内传统的设计、采购、施工任务外，附加承担运营期内的运营维护职责，通过该种整合方式提高项目的运营效率，降低全生命周期内的成本。

“P+EPC+O”模式则是在“EPC+O”模式基础上，强化P（planning，科学筹划），更为凸显顶层设计的重要性和必要性，以顶层设计为切入点，前置性地科学、系统、专业论证项目的功能定位、产业主题、设计指导、实施策略和财务模型等核心问题，以科学专业的顶层设计为指引，以设计、采购、施工一体化交付为支撑实现工程效率最大化，强化项目前期的科学决策和后端的大后勤一体化综合运营服务。

综上，“P+EPC+O”是综合运营完整的一体化形态，通过“以终为始、策规同步、产业先行、运营赋能”的战略思想和对结果负责的高标准的交付结果并达成多规合一的规划目标，以后期的产业招商和运营服务为终极目标来指导前期的规划咨询。该种模式不仅能发挥出“EPC”模式的优势，优化工期、降低成本，提高工程质量，更能让运营方更好的发挥效能，通过前期策划，让规划设计、施工建设既符合市场要求，又能高效服务于最终的运营。

目前建筑行业设计单位和施工单位数量众多，竞争趋于白热化，有实力的专业运营商是基建市场“EPC”方所缺乏的，因此寻找符合项目运营需求的运营合作伙伴是项目成功的关键。

在基于总承包施工方牵头的“EPC+O”模式下，运营被放在了设计开发建设之后的最后一环。在此思维模式引导下，大建设时代的多数产业项目，其所谓“EPC+O”模式的“O”，指的并非真正的经营性运营，而是运维。即如何在建设开发设计周期之后，能够补足性地将已建成的产品维护好，而不是运营好所设计的产品。

对运营的定义有着本质化的不同理解，也就导致传统模式下，政府投资项目的规划建设和运营基本都是脱节的，一般都是在项目建成后再委托第三方运营平台或招商公司来进行运作。

在缺少顶层设计的背景下，项目产业定位缺乏科学性和系统性，导致大多数项目都把规划当作策划，规划解决了项目未来发展在理想状态化的目标，但是没有解决完成目标的路径和方法。

由于“O”方介入滞后，导致“P”端功能的缺失，“EPC”方在建设实施过程中对参与方没有具体的运营落地责任制约，参与方也就无需为其所拥有的权利负责，整体投资收益缺少有效管理，最后导致“EPC”项目落地困难、运营脱节、成本增加、设计与客户需求不符、整体规划完全无法根据运营需求进行调整、建成后运营不畅收益乏力、资金断档等一系列问题，导致项目最终的失败。

以终为始。运营方站在使用者和运营者的角度，从项目立项之初就全程介入，协同业主方、EPC方多维度对项目进行科学专业论证，杜绝“策划不对规划负责、规划不对产业负责、产业不对运营负责、运营不对盈利负责”的怪圈和通病。

策规同步。运营方作为项目落地运营实施主体，需要在前期与EPC方组成业务协同体，在项目立项、规划设计阶段就开始介入进行顶层设计，通过科学专业的策划工作成果，明确项目的功能定位、产业主题、实施策略和财务模型等核心问题，进而通过协同、指导规划进行产品设计，达到规避工程建设硬伤、满足客商对物业条件的需求和降低建设与后期运营维护成本的目的。

产业先行。“P+EPC+O”模式下，“P”其实就是在不确定中寻找确定性，让模糊的事情变得具体，为项目推进提供方向上的引领。通过“P”与政府进行充分地沟通交流，在发展目标与实现路径等多方面达成统一共识；通过“P”为产业园区做精准的定位，为后续产业集群的打造，提供条件和依据；通过“P”梳理当地产业现状、产业上下游现状，为后续的招商运营工作做好铺垫，真正让产业兴起来、强起来、旺起来。

运营赋能。运营方通过对项目全过程、全价值链的介入和提供有效的实施战略，形成科学、有力的顶层设计，以保障项目的最终落地。运营理念在设计阶段就能植入，真正达到一体化的集成效果，并全程联动设计、施工共同决策，确保顶层设计、规划设计与具体执行过程中的紧密衔接，保障落地效果，从而避免传统的项目重建设、轻招商、忘运营的痛点。

近期，中湘美好建工商管作为运营方，联合建投集团旗下设计、施工单位组成联合体，成功中标郴州苏仙区人才创新园“EPC+O”项目(设计、采购、施工+运营)。中湘美好建工商管在此项目中承担项目全生命周期运营管理职能，重点包括前期策划定位、宣传推广、产业招商、销售代理、运营管理等专业服务。

在郴州苏仙区人才创新园“EPC+O”项目中，运营方的工作不是到运营阶段才介入，而是在立项阶段就开展了基于项目全生命周期的顶层设计，并在前期策划和规划阶段就已经深度参与。通过前期的深度市场调研、行业访谈和商户对接，我们精准对项目的功能、产品和规模等进行了定位，根据前期对重点客商进驻对物业条件需求的访谈，和从运营角度对便捷、安全和节能性等方面的要求，深度协同联动设计单位，对产品设计进行多次优化调整，进而进一步优化了工期和前期投资，真正实现了“以终为始、策规同步、产业先行、运营赋能”的全过程、全价值链的“P+EPC+O”的一体化实施模型。

此次中标，是中湘美好建工商管在产城园区领域顶层设计、产业精准招商、综合运营等能力的充分体现，标志着建工商管以苏仙区人才创新园“EPC+O”项目为载体，通过“P+EPC+O”战略创新发展模式的正式落地，进一步夯实了中湘美好在集团“投资、建设、运营”一体化产业链中的大运营职能，进一步彰显了湖南建投集团各专业版块创新驱动、协同发展的产业链优势,在一定程度上解决了“EPC”单位缺少“O”方有力支撑，形成有保障的业务单元组合协同去高效推动项目落地的痛点。

运营方通过“以终为始、策规同步、产业先行、运营赋能”的全过程、全价值链的“P+EPC+O”的一体化模型，全程参与产业园区项目，其主要价值体现在以下几个方面：

1、前端：通过以运营结果为导向，以产业数字智库为基础的顶层设计，在顶层设计阶段根据产业链分析洞察形成项目产业定位及产品定位从而指导项目投融资及开发策略合理匹配要素资源，根据设计指导意见进行规划设计从而解决项目参与方权责不清晰、建设交付后的收益无法平衡、产品设计不实用、产业招商困难等一系列问题。

2、中端：以实时产业大数据为蓝本，通过科学的方法论进行产业洞察及产业链分析，结合项目区域的产业外部环境及项目自身资源优劣势分析最终形成产业定位，确定项目主导产业及产业组合方案形成产业联动发展策略及空间布局策略，精准指导产业招商。

3、后端：以大物业后勤一体化为基底，长效运营。以“G+O+N”模型形成政府/园区管委会引领，运营方全程主导，生态圈专业公司赋能的大运营体系，以公共技术平台与公共服务平台为支撑联合政府部门、运营公司及生态企业为在园企业提供服务，促进项目的持续健康发展。

产业园区的建设作为地方产业升级和经济发展的重要发展极，具有显著的社会效益和经济效益。通过“以终为始、策规同步、产业先行、运营赋能”的全过程、全价值链的“P+EPC+O”的一体化实施模型，能够很好的为项目保驾护航，实现产业经济的持续高质量发展。